受总裁办公会委托，我对万达集团2004年工作做总结。

2004年，对于中国的企业，尤其是房地产企业，是极不寻常的一年。这一年有宏观调控。针对中国经济投资过热的情况，上半年，中央国务院出台了抑制投资的一系列宏观调控政策。下半年，一些著名世界投行、包括一些国内著名经济学家引发了关于房地产泡沫的争论，认为房地产业即将大祸临头，按照某些所谓知名经济学家的预测，2005年3月就是泡沫破裂的时期。在这样风风雨雨的一年当中，万达集团是怎么走过来的，取得了哪些成绩：

一、2004年万达集团的成绩

（一）完成总体目标任务

尽管2004年有宏观调控，而且调控当中列出了七个重点整治、限制发展的行业，其中就包括购物中心，也就是商业地产。很多银行大幅度收缩对房地产的贷款，全面停止了对购物中心的贷款。在这种形势下，许多没有前瞻性或者过度扩张的企业受到了沉重打击，甚至相当部分企业倒下了。在这种情况下，万达集团有预见性的决策起了决定性的作用。2004年1月中旬，集团召开了一个总裁办公会议，研究“121”文件的精神，在会上我们分析，“121”文件既然已经出台，就必然要执行，执行的结果就是投资收缩，因此总裁会做了决定，2004年除了已经办完“四证”的项目继续开工以外，暂停尚未办理完“四证”新项目的开工。

当时决定住宅项目只进军宁波一个项目，商业项目凡是没有拿到四证的就不再新开工。实践证明，总裁会的这个决定是非常正确的。集团在商业项目完全停贷和提前收贷的形势下，仍然保证了任务的完成和现金流的平衡。从2004年末的统计数据看，我们完成了2004年初在年会上确立的整体目标。

住宅地产开工了180万平方米，新开工了北京万达广场二期、南京万达华府、吉林江畔人家二期、南昌万达星城三期、昆明蓝岸高尔夫一期和宁波万达广场几个项目。年销售额超过了40亿元人民币，其中北京公司销售达到23个亿，大连公司销售超过10亿元，成为地产系统的两支主力军。这里尤其值得一提的是北京公司的孙岩女士，她成为我们集团当之无愧的销售冠军，而且有可能成为全国地产业的个人销售冠军，她一个人销售了3.5亿元。除了几个公司，她一个人比其他五个地产公司全公司的销售额还高，我刚才跟周良君副总裁说，希望你们地产公司出10个这样的销售冠军。

住宅地产新签购地合同390万平方米，按照1的容积率计算折合楼面面积也有300多万平方米，为今后的发展奠定了基础。而且还有昆明和其它地方接近200万平方米的土地正在办理购地手续，总计500多万平方米的土地，折合楼面面积会更多。

大连地产雍景台获得了中国建筑工程最高奖——鲁班奖，而且这次获奖也开创了一个历史，它是东北三省建国以来第一个获鲁班奖的住宅项目，在全国也为数不多。因为鲁班奖一般都颁给公建，住宅项目很难获奖。鲁班奖要求入住两年以后复查再颁奖，几百户居民对雍景台的反映都很好，难能可贵。这也是大连地产第三度获得鲁班奖。我是一个非常重视工程质量的企业管理者，前年就召开了一个工程质量现场会。希望地产系统其它公司向大连地产学习，也能拿一个鲁班奖。

商业地产新竣工开业了南宁、武汉、大连、哈尔滨四个商业广场，新增收租物业40万平方米，总计销售额达到44亿元。

2004年全集团纳税超过5亿元，为社会新增稳定的就业岗位2万个以上。2004年2月，《福布斯》杂志首次发布的中国慈善榜上，万达集团排行第三。2004年我们已经统计出的数字，为社会现金和实物捐助超过1000万，其中现金捐助超过600万。

这就是我们2004年的情况，完成了总体目标。

（二）万达院线异军突起

司马迁在史记当中写《项羽本纪》的时候，形容项羽快速发展，用了一个词叫“异军特起”。他的军队在三年之间就能与刘邦抗衡，而且人数还在刘邦之上，要不是他妇人之仁，在鸿门宴上不肯杀刘邦，也许天下就不姓刘了。我觉得用司马迁这个词来形容万达院线是再恰当不过了。2004年万达院线新开业了天津、南宁、武汉、大连、哈尔滨五家华纳万达国际影院，屏幕达43块，因此我们也成为2004年全国文化领域投资最多的企业。我们开业的五家院线，硬件设施达到了世界一流，尤其是武汉华纳万达影院，用华纳公司的话来形容，是亚洲第一。不仅硬件好，获得了好口碑，而且天津、南宁、武汉影院这些开业一段时间的影院，都大幅度提升了当地的票房收入。我可以给大家说一个数字，我们的天津、南宁、武汉这三家开业半年以上的影院，一家影院的票房收入占当地整个城市票房的60%以上。其中天津影院12月份当月收入突破了300万元，票房收入进入了全国前三。

从这五家已开业影院的情况来看，说明我们投入文化领域、占领电影终端市场做院线这一决策是正确的，收入超出了原来的预期。而且在国际上影院还有一个规律，一般开业以后，影院每年会保持15%-20%的增长率，我想中国的情况还不止于此。因为目前中国的影片是控制的，随着进口大片的增加，随着国内影片质量的提升，比如多些《十面埋伏》、《功夫》这样高票房的电影，我们院线的收入还会突飞猛进。就是按目前的收入，我们预计五年左右就能收回投资，这是相当好的投资。

更为可喜的是，国家广电总局在2004年12月份批准万达设立院线。大家可能不太清楚，影院没有权力自己进片，买拷贝，必须参加一个院线。全国现在有几十条院线，大多是国家的，民营的只有两三个。国家要求15家影院以上才能获批院线执照，考虑到万达投资的五家影院硬件非常好，而且屏幕比较多，国家广电总局为了鼓励万达集团更多投资文化领域，所以破例提前给我们颁发了院线执照，今后我们的影院自己有权选片，买拷贝。按照行情，影院进片要将票房分成7%给院线，如果是一个亿的票房就要付七百万元。我们获批这个院线牌照，一年至少给我们省七百万，甚至上千万。

我们万达院线的快速发展，也入选了媒体评选的文化领域的十大新闻事件。我相信，随着我们院线每年四五家的快速发展，两三年之后，院线也会成为万达集团一个新的而且是稳定的利润增长点。

（三）商业地产奠定全国领袖地位

商业地产经过两年多的实践，全国已经开工了16个购物中心，总面积超过200万平方米；到2004年底，开业了12个购物中心，收租物业面积达到110万平方米。2005年我们的租金收入可以超过4个亿， 16个购物中心在明年建成后，年租金收入可以超过12亿元人民币。仅租金收入一项，我们可以超过全国任何一家房地产企业的年利润。

除了我们实践走在前面，万达集团开创的订单地产模式也叫响了全国。它主要的功绩，用商务部有关协会领导的话来说是“引导中国过热的商业地产投资的正确方向”。过热就是指盲目投资，所以国家出台的宏观调控政策在2004年底口号变化，调整为“加强和改善宏观调控，实行有保有压的政策”，不是一刀切了，保就是要保有效益有市场的投资。订单地产，首先保证有下家，投资以后有人租赁，租金收入稳定，不会造成投资失败。而且凡是这种有订单的投资都是有需求的投资，如果有了租赁对象以后再投资，这种投资就不是过热，那就是正常。针对全国一哄而起的商业地产热，国家有关部门和行业协会领导都很忧虑，他们觉得万达商业地产的订单模式是一个正确的导向，因此我们这种模式得到了国家有关部门和行业协会的充分肯定。在2004年12月底广州召开的首届中国商业地产博览会上，“订单地产模式获得认可”这一条列入了行业协会和媒体共同评选出的商业投资领域的十个重大事件。这是我们的订单地产获得认可，也是对万达商业地产的肯定，万达商业公司也被评为“中国商业网点联合会”的副会长单位和新成立的“中国商业地产联盟”的主席单位。在会上，我们亲身感受到全国与会的上百家商业地产投资公司对万达商业都是高度肯定的，甚至可以说是崇拜。

（四）集团的资本经营取得突破

针对国家宏观调控，也是为了解决长期资金管道，集团决定启动境外上市步伐，进行资本运作。为什么我们要在海外上市？大家也知道，境内上市不能解决长期融资管道，只能解决一次性的问题，重新募资很难得到批准。对于商业地产这种资本密集型开发，一个项目动辄投资十亿八亿的，境内上市很难解决问题。同时中国股市臭名昭著，我曾经说过，中国有两个最臭的行业，一是股市一是足球，这两个行业用东北话说是“两个兽医抬头驴--没治了”。

我们决定在海外上市消息公布后，因为商业地产这种稳定租金的前景和预期，在加上项目的地址都是黄金地段，种种利好引起了世界知名投行的关注和兴趣，前前后后有很多家谈判过，其中有四家是世界知名投资银行，其中两家是排在世界前三名的投资银行，他们对我们的海外上市业务展开了激烈的竞争。经过了四个多月几十轮上百次谈判，双方斗智斗勇，现在基本上完成了谈判。我们在四家国际知名大财团中选择了两家进行最终合同谈判，为什么选择两家，也是为了防止万一。我也亲自参加了谈判，投资部在尹海带领下，非常辛苦，不分昼夜，飞来飞去。

商业公司资本项目推出后，获得了这么多国际投资银行的看好，我很高兴，我有一个比喻，万达商业公司就是一个又有钱又漂亮的帅哥，引来了众多老外靓妹的求嫁，临到快要结婚了，我们仍然是脚踏两只船。准备直到2月28日最后一刻，才决定跟谁结婚。从这件事上也展示出我们万达人的智慧 。

（五）诚信经营获得社会承认

孔夫子在2500年前就讲过一句名言，叫做“民无信不立”。万达集团就是一家传承中国优秀传统文化的企业，我们17年始终如一一以贯之坚守诚信。通过吃小亏占大便宜，树立了自己的品牌，创造了全国罕见的两个现象。一是零空置现象，万达每年开发商业面积七、八十万平方米，每年开发住宅面积接近200万平方米，这么大面积的开发，到现在始终维持零空置的局面。按照建设部规