以下是演讲实录： 

中国企业领袖年会已经举办13届，在中国能连续举办十几届的会议不多，现在领袖年会已经成为一个品牌，所以只要有时间，大家都会来参加。今天我演讲的题目是“房地产的新常态”，讲三点内容：

一、房地产进入新常态

习近平总书记今年提出中国经济进入“新常态”。既然是中国经济的“新常态”，当然包括经济的方方面面，作为中国最大的支柱产业，房地产显然也进入了“新常态”。从2013年下半年开始，中国房地产进入一个新的调整期，2014年销售面积和销售额同比2013年都有所下滑。但之前的2013年、2012年并不是正常年份，这两年的销售额比2011年上涨近40%，这种增长是不正常的。

随着今年房地产交易量的下降，特别是新开工量的下降，很多人觉得这个行业有很大风险，唱空的人越来越多，很多人觉得房地产要不行了。但是，我认为正像总书记讲的“新常态”一样，房地产目前这种情况才是真正的“正常态”。从2006年往后的这些年，实际上是一个非正常态的时段。在这之前接近20年的时间，房地产行业都是买地要买对、设计要合理、定价要差不多，还得加上会吆喝忽悠，房子才能够卖出去。举个例子，2005年我们在国贸开发CBD万达广场，项目都竣工了，还有一栋楼没卖完。之后的几年，特别是2008年4季度以后，房地产就进入一个像前几天股市一样的“疯牛”状态，卖房子就像卖白菜一样，这其实是不正常的。我从业接近30年，恰恰觉得2014年的态势才是正常的、可持续的“新常态”。

二、不要抱任何幻想

可能房地产业中还有人幻想，经过一两年调整，加上财政货币刺激，兴许2015年房地产还会再呈现高潮，那时把房子套现了，还能赚大钱，这种想法是不切实际的。第一、房地产整体呈现过剩。为什么讲整体呈现过剩？首先看土地，全国现在地方债务超过20万亿，其中绝大部分还债靠土地，这些土地按照现在一年四万亿卖出来，也要好几年时间。第二、看在建量和销售量，房地产经过20多年的快速发展，土地在全国总体上看已经略微供大于求。当然，局部可能还是供不应求，像北上广深等一些城市，但总体逐渐呈现过剩态势。第三、不可能再有高峰期。我判断中国房地产还是会继续往前走，但是不可能再呈现2012、2013年这种“疯牛”状态。

三、房地产不会崩盘

有人唱空中国房地产，我劝这些人对此不要有任何幻想。中国房地产行业规模很大，中国崛起就意味着世界力量平衡被打破，力量平衡被打破，有的人过得舒服，就有人过得不太舒服，当然就有一些人希望崩盘。但中国房地产崩盘的可能性是不存在的：首先我们杠杆率没有那么高；其次中国有强有力的政府，会适度调控；第三、中国有一个大利好是城市化率还比较低，只有52%，如果去掉一些农民工和没有拿到城市待遇的人，真实城市化率也就40%多，所以房地产还有一段发展时间。

中国房地产不能再走大规模、快速增长的路，过去国内房地产企业、包括万达自己，普遍靠不断扩大规模、不断加快增长来获取更大利润。也就是不断增加土地、增加销售，今年2000万土地储备，明年就是3000万土地储备；今年卖500亿，明年就卖800亿，靠这种模式支撑股价或者获得一份漂亮报表，我称之为大规模、快增长的模式。随着经济增速放缓，像现在这样每年城镇施工面积70亿平米、新开工20亿平米，这种规模绝不可能持续。前几天我看到媒体在热炒绿地、万科谁会成为今年房企销售额老大，其实炒作这种题材没有多少实质意义。销售额增长仅仅代表规模，它不能代表企业的可持续发展，也不能代表企业利润的实质性增长。

现在，从事房地产行业和准备还要从事这个行业的人都要好好想一想，绝对不能再走传统路子，要抓住最后十年的机会转型升级。我们研究了世界许多发达国家，也包括我国台湾和香港地区，发现世界上任何一个国家和地区的房地产发展都很难超过半个世纪，一般就是三四十年的繁荣期，城市化进程达到70%到80%，这个行业的规模就开始萎缩。有人说，中国房地产黄金十年过去了，还有白银十年，我不说是黄金还是白银，我认为留给大家的转型时间也就还有十年罢了。这个行业的从业者，可能都不希望自己企业只活十几年，都希望自己企业成为百年企业，那就要用好这十年时间转型。如果中国城镇化达到70%，可能机会就没有了。中国不像美国、不像欧洲，城镇化率可以达到80%以上，中国还有大量山地，不可能把山上的地都拿出来搞建设。所以，希望房地产企业加快转型，万达自己也在加快转型，明年就会发布我们的转型报告，至于怎么转？向哪儿转？由于时间关系，只能留待今后再讲。作为第一个演讲者，我要带头遵守时间，谢谢大家！