2013年6月，华商书院举办首届（ 夏季）金融与投资高峰论坛，王健林应邀在该论坛上为全国各地的2 000 多位华商书院同学做了精彩演讲。

演讲中，王健林讲述了自己负债创业、艰难融资等亲身经历，生动表达了有志者事竟成的创业精神。

华商各位同学，大家下午好。我是受刘纪鹏教授委托，让我讲一讲自己经商的一些体会，我是头一次到华商书院来，来了以后蛮受震撼，已经办了40 多期的培训，而且校友会遍布全中国，正所谓术业有专攻，行行出状元。

我第一次到华商书院，不知道应该讲什么，我了解华商书院基本上都是民营企业，中小企业为主。我往常经常参加一些论坛愿意讲万达商业模式、企业文化等等，对稍大企业有用。我来讲一次，希望对同学有借鉴，讲什么？我想来想去讲成功的几点感悟，定了“ 有志者事竟成 ”的主题。我不喜欢念稿子，我自己讲30 分钟，更主要是希望互动。写条子递上来、主持人念也可以，提问也可以，没有任何限制，什么话题都能提问。

有志者事竟成讲四点。

第一点，小企业能成长为大企业。在座的可能企业收入几百万元、几千万元，是不是这些企业永远是小企业？是不是大企业天生是大企业？不是，世界上的大企业都是从小企业起来的。我们大家了解世界首富比尔·盖茨创立微软，那是盖茨自己决定创业，和几位同学在一个车库里，一个小实验室搞起来的，刚开始3 000 美元，但是现在年收入几百亿美元，世界首富。

还有一个我们华人首富李嘉诚先生，资产2 000 亿港币，进入世界富翁前列。这么大一个公司原来是干什么的？最早是做塑料花的，可能同学们年纪轻不了解，20 世纪60 年代的时候，塑料花非常流行，那个时候不可能摆真花，家里需要有花，就用塑料弄，结成各种花。很小的企业，一年收入几十万港币。

再举一个我自己的例子，万达集团，现在规模不小，我们到今年估计资产超过3 500 亿元，去年资产过了3 000 亿元，今年至少会超过3 500 亿元。纳税今年接近300 亿元，去年200 多亿元，税后利润将近10%。除了收入这一指标，其他所有的指标，如资产、利润、纳税都是连续几年在民营企业中排榜首。企业是怎么做起来的？  1988 年借了100 万元，当时注册一个房地产公司的门槛是100 万元，找不到100万元，找到一个国有企业，当时很有钱的国有企业，从它借100万元，但人家说你借钱得找担保单位。谈好借5 年每年的回报，我们找了担保单位，它直接说扣50 万元，只给50 万元，你干不干？只好先注册。经过25 年发展，现在发展成了一个比较大的企业。万达收入增长很快，尤其是2012   年这么困难的时候，保持了34.8% 的增长。今年估计还会保持30% 以上。

我们有一个目标，就是按现在的速度调低点，到2015 年收入3 500 亿元，以后每年收入保持15% 的增速，2020 年会达到1 000 亿美元收入，那时候资产、收入、利润，我们合起来绝对做到世界前几十名。

发展速度这么快，怎么来的？也是从很小的企业出来的。大家不要忘了， 世界上所有大企业就是百八十年，没有太久。欧洲最长家族企业现在第七代， 大概200 多年。世界企业发展史上没有一个企业辉煌200 年、300 年，基本100 年多一点是极限。为什么我们这么多企业提百年企业如何如何，没人提千年企业？不现实。

50 年前的世界500 强，现在还在500 强榜单的不到10%。10 年前世界500 强， 现在有20% 已经找不到，可能这是大家想不到的。

10 年前中国只有7 家世界500 强企业，去年70 多家。大型企业不停成长又消亡，这起什么好处？正是企业的这种生生死死，不能活太长，不可能保持永久的现实激励着一代一代后来创业者，立志成为大企业。如果每一个企业活500 年甚至更长，创业就没有激励了，企业就没有变化了。

小企业能变成大企业，这是什么意思？现在虽然在座的企业规模不大，不意味着今后不大，不能今后永远是中小企业，很可能成为大企业、超级企业。这是和立志有关系的。

第二点，优秀企业或者叫卓越企业是有DNA的。并不是企业只有到5 000 亿元或者到很大规模时，这个企业才有好的经营，不是这样的。我一直讲一句话， 卓越企业一定有DNA，什么叫DNA ？就是基因，就是生长出来的时候，这个公司基因就决定它可能长为卓越企业。这里希望中小企业、大多数企业家应该有这种情怀。

如果说企业发展到很大的时候才优秀，那不对。我曾经了解过一个企业，是做核武器上的密封垫的。这原来是美国独有技术，进口很贵，这个企业家通过研究和学习，立志于做这个行业，坚持10 年获得成功。这个材料的密封效果在世界做到第一，比美国好。厂子不大，一年收入1 亿~2 亿元，但是作用非常突出。因为有了这个东西，我们国家就不用再去进口这种核心部件。正因为他有这样的成功企业，美国同行出5 亿美元买断，如果这个企业家愿意潇洒，很简单，5 亿美元这辈子够了，但是他没有卖这个企业。他还有自己更宏大的计划，决心在这个行业，或者相关行业继续发展下去，因为他这种志向和特殊行业性，也获得国家支持。我可以预见这个企业今后一定会成长为卓越企业。

不管多优秀的企业，优秀和卓越不是在它做大以后，而是在诞生之时，一开始这个企业家就有这种情怀，就想发展壮大，有这种志向才可能获得这种成功。这个基因是一开始注定的。

第三点，立大志成大事。志向分好多种，有大志向，有中志向，有小志向，或者说赚钱是分三个层面，最低发财，为自己过得好，家庭幸福，不错，这是最普遍的一个志向。人奋斗，为自己好点，老婆孩子舒服点，这个不算低级，只是志向层次没有这么高，所以叫最低层面。第二层面是做大、赚钱，赚名赚利，就是做企业发财不完全为自己，为了精神层面享受，为了做得更大，在社会上有地位，或者做受人尊敬的企业。怎么受尊敬？一般有影响力的企业受尊敬，超级企业、大企业更受尊敬，更容易积累资源，更容易发展。

作为企业家，应该有这样的情怀，做得更大点，更有影响力一些，更受人尊敬一点，赚钱目标不完全为自己，兼有社会责任含义，变成社会财富的一部分。

做企业的最高层面，就是精神层面、精神需求。为民族增光，为民营企业，或者为行业增光，或者做这个行业的世界领先企业。追求精神层面，用现在的流行话讲做卓越的社会企业，赚钱目的主要是回报社会。那个时候钱足够多，花不了，所以你看现在社会责任做得比较好的、捐钱比较多的或者是义工比较多的， 或者专注于某方向做慈善的，绝大部分是大型企业，这符合规律。

虽然今天在座的可能都是刚起步，或者是做了几年，就算做了十来年规模不大，这类企业应该有什么样的志向？就是一句广告词，心有多大舞台多大，要立大志。

我讲一个我创业时候的小例子，1989 年，我和四个朋友第一次去香港，安排住当时最好的酒店“ 君悦酒店 ”，这家酒店在香港老会展中心，上面四栋塔楼，一个是君悦，还有海景酒店和写字楼，四栋楼在11 层的地方做了大概2 万平方米的露天绿色平台，环境做得非常好，有两个露天泳池，酒店的人经常去那儿休息。我们白天去了一次，感觉很好，晚上大家又去。那个时候觉得香港太伟大， 大家聊天，我说看了振奋，这一辈子一定要奋斗到有这样一栋楼。

我的朋友黄先生讲，王健林你知道吗？这要有很多钱，那时候得20 亿元。我说我现在虽然刚干房地产，干到退休20年、30年，还混不到一栋楼吗？大家一笑，以为是一个笑话，那时候万达一年100万元利润。但是由于有这种志向，为之奋斗努力，我们其实没用很多年，1993 年我们就有了自己的第一栋大楼，这栋大楼比香港的小一点。到今年有多少栋楼？到今年开业80多家购物中心、50 家五星级酒店等等，我们持有物业今年1800万平方米，明年我们大概达到2200万平方米。

做到这个行业前5 名的都是美国公司，美国国土大，人口多。这些公司历史最短的80 年，长的100  多年。还是要感谢国家有这么大的区域，而且国家的经济每年8%、9% 的速度在递增，我们等于搭上这班快车了，8%、9% 与国家同步增长。

如果当时没有这个志向，可能就没有今天。当然成功有很多因素，不是只有志向就能成，有志还要经过若干环节，比如方向正确、得敬业，还得有一定的聪明程度，还得有人才、有社会资源整合能力等等。但是最基础的基因就是有志向，这个志向有多大决定今后发展多大。如果你的志向是最低层面的，在中国做两三亿元足够花一辈子，很多企业是这样子。企业家赚几个亿基本退出江湖，这样不是不可以，这是相当多人的选择。我既然给大家讲课交流，就希望今天在座企业家中有这么一批，甚至有更多人能有大志向，有大志向就有大成功的基因， 有大成功的可能性。

第四点，立了志向最重要的是什么？最重要的是坚持精神，向着自己的既定目标不怕磨难、不怕曲折、不怕荣辱去奋斗。我给大家讲两个例子。

企业规模小的时候，1992 年年底，我接受了政府的一个委托，当时在市区搞一个开发项目，他们来找我谈，我觉得不能干，风险太大。但碍于政府的面子， 我顶着压力接下这个旧区改造项目，那时候不像现在先给钱，每年一户发不到1万元过渡费，当时一共6 000 多户，动了大概4 000 多户的时候做不动了。这个时候赶上治理整顿。

那个时候来了一个调控，我这25 年从业生涯中来了7 次这种调控，前几次叫治理整顿，后来改名叫宏观调控，都一个意思。那一次是1992   年，还叫治理整顿，那个时候比较狠，一个文件下来立刻停止房地产的所有贷款，不准给房地产贷一分钱。本来我们公司经营很正常，因为接手政府这个大的旧区改造，突然赶上银行停贷，把我憋住了。最后连续9 天没有睡觉，什么办法都用了，就是睡不着，差点精神分裂。有一次在公司开会，开会时晕倒了，人们赶快把我送到当时的北京医院，神经内科，还不错，一个医生一看，说不要紧，我能让你马上睡觉。可能是精神作用，他的药一吃我就睡着了。为这个事憋的。

后来市里领导觉得这个小伙子接政府这个任务不容易，找了国有银行行长， 解决2 000 万元贷款，而且那个时候万达做到年收入七八亿元，不是很小了。但是那个时候，为了解决2 000 万元贷款，可能这个行长不太愿意贷，可能是政府的什么原因，人家说5 天后来，我5 天后去，又不行、又跑，简直最后跑得…… 最后我为了堵他，我前后跑50 次以上。我去了，不能闯进门，我就在门口站着。有时候从早上到中午，中午到下午，也不行，就见不着他。

你们可以想象，一个企业老板，在银行行长办公室门外一站一整天，连续多少天这种感觉。所以企业从小发展，那个时候的磨难还有比这个更严重的。

为什么我当政协委员，好几次提案都是呼吁解决小微企业融资难，我自己确实有这个磨难经历。

民营企业如果能解决资金问题一定会更快地发展，比国有企业强很多。金融资本70% 被国有企业占了，解决就业也很少，国有企业解决就业13%，民营企业占87%，每年新增就业九成以上是民营企业。税收方面，前年习近平总书记接见   民企代表时说民营企业纳税占全国总税收一半，这是总书记讲的。

如果说没有一点志向，万达早就完了，当时我觉得最难的问题有两个，其中一个是拿地，规划部门一个小科长，叫你去赶紧去，才能说上话，还得站门外等着，站多少天才能碰到，这样的经历多了。正因为这样相对比较曲折的经历，使我们自己立大志，一定要研究万达发展模式。干到不去求别人，让别人求我。

就是这种屈辱经历、融资困难经历使我下决心，我这辈子一定要做大，一定要做一个商业模式，让别人求我的生意。经过这些年发展，我们刚才讲了，不动产规模全球第二，万达商业模式受欢迎。现在我们所有的发展项目来自邀请，100   个人邀请，我们选50 个发展。从2008  年开始万达又开始新商业模式，向文化和旅游转型。

去年我们也成立了万达文化产业集团，去年收入208  亿元，成为中国最大的文化企业。去年欧洲一个著名咨询公司发布全球文化企业50   强，我们排38，我们自己估计2015 年或者2016 年进入世界前20 名，2020 年进入世界文化产业前10 名。做文化产业干什么？我们建立一个更有利的竞争优势，门槛更高，专业性更强，需要创意和特殊人才。说来说去什么意思？我们要叫别人请我们做，就受尊敬了，不用受屈辱了。任何一个小企业做精做专，就像我讲的，收入只有五六千万元的公司研发一个有核心竞争力的东西，照样受尊敬。

因为时间关系就用我的创业故事来说明一个主题，创业的成功是源于多种的，但最重要的是要有DNA，这个DNA就是要有远大志向，心有多大舞台多大。谢谢！

现场问答

提问：为什么万达可以拿到很好的地段，价格很优，而我们拿不到？

王健林：   刚才我已经解释了这个问题，确实业界有这个议论，万达各地拿便宜的地，位置不错，其实价钱便宜是真的，但万达极少在商业核心地段拿地，我们基本去别人不敢去的地方。北京石景山那个地方，八宝山，当年有地，政府找我们去做商业，谁都不去，北京有句名言，出西二环没有商业，那已经出西四环了，谁敢去？我们因为对自己的商业模式有自信，我们一般到城市发展方向，或者说发展成熟了但是缺商业的地方去。这样首先就迎合政府、百姓的发展需求。再一个，万达商业模式，不敢说只有我们能做别人做不了，但起码我们做得更好。万达有核心竞争力，所有项目2 年内开业，一般一年半开业，速度是竞争力。

我们有核心竞争优势，请我们去做项目的，不管政府还是企业，我们就具有了一定的议价能力，比如要2 000 元我就给1 000 元，谈下来马上做，谈不下来慢慢谈，反正有别的项目做。所以刚才讲了，为什么我能拿到比较便宜的土地？ 这是核心原因，有竞争能力。你有了秘密武器，有了谈判的条件，有了议价的地位，当然可以拿到便宜土地。

提问： 问三个问题，万达能否离开王健林？万达如何处理政商关系？你如何解决财富传承？

王健林： 万达能不能离开王健林？我肯定地说，可以离开。为什么这么说？ 我即使一辈子不想离开但也有死的一天，这是规律，所以肯定可以离开，只是什么时候可以离开。我给自己设定2020年，我说退休是指从董事长的位子上退下来，不是辞去CEO（ 首席执行官)，我几年前早已不当CEO 了。

我曾经在七八年前说过，万达干到1000 亿元时退休，当时我们公司是100亿元，我觉得1000亿元可能要干十年二十年，没想到很快1000 亿元。最后公司的人问我1000亿元退休吗？我说目标定低了，干脆重新定，2020年，我从董事长的位子退下来。

第二，在中国如何处理好政商关系，在中国做生意绕不开政商关系，我曾经说过“ 亲近政府，远离政治 ”。很多人我认为装清高，认为可以离开政府。其实不要说在中国，在美国英国不理政府做生意也很费劲。中国是政府主导经济，尤其我们做地产行业，绕不开政府。怎么办？处理好正常关系，最好的办法是做他求你的生意，我们的业务全部来自邀请，关系自然好处理。现在很简单，我们发展部到各地都是别人请我们喝酒，不用请别人。请你喝酒带来一个好处，我们发展部的人酒量练出来了。

第三个，财富传承，不能用中国传统观念理解财富传承，传承不意味着一定传家人，我的思想很开通。万达到今年10 万人，2020 年我们企业20 万~30 万人， 那个时候有1 000 亿美元收入，这个公司不一定要传给自己孩子，孩子能力行自然可以，能力不行怎么说？既害孩子又害企业。古人名言： 子不如父，留之何用？子强于父，留之何用？我的观点是还要看，我还有8 年时间。这8 年如果我儿子确实可以，当然他接更好，如果不行就是职业经理人，他做大股东就可以。我孩子很有志气，他自己创业，还说干好了把万达收购。

提问：您如何让每一个参与万达项目的合作商有一个公平的合作机会？

王健林：   从两方面看，万达主要有两大合作方面。一个是工程，一个是商家。施工方面我们为了速度，也为了合作得更顺，在10 年前定了一个规矩，万达所有的工程只跟中国建筑总公司合作，现在主要是一、二、四、八局四个局。为什么这么做？如果不是战略合作，没那么重视质量，而且易于行贿。我们希望和这个企业长期合作，而施工企业有很大的工程，占自己企业1/3 甚至更多，它会非常重视。需要冲的时候可以冲，一般不会行贿，质量也好一些。

实事求是地说，万达现在最重要的竞争优势不是资金、不是人才、不是商业模式，最重要的竞争优势是商业资源。现在与万达签合作协议的有5 000 多商家，海外300 多家，每一个项目应该说都是在选商，不是招商。同一个业态这几个给谁、那几个给谁，我不敢说招商部门都是完全正派或者说是完全公平，不敢承诺。但是我们努力做到公平，我们招商的餐饮、娱乐、健身、服饰都有品牌库， 你要进品牌库，有一个门槛，从业几年，自己开店多少个以上，你有这个经验才可以进万达发展。

总体来讲，只要产品优秀，或者施工企业过得去，在万达就有合作机会，努力做到我们的发展和大家同步。而且我从来不说万达是甲方，都讲我们是共同发展，我对施工企业和商家非常尊重。商业招商大会每年一次，每次我亲自出席， 见几百商家，有一些企业不大，我可以不用去，但是我觉得同样要用自己的行动给我们公司一个提醒，不管大家、小家，最好同样尊重。

提问：请问一下如何优先租到铺位，能不能给华商同学一点优惠？

王健林：   这个很遗憾，万达最大的特点就是企业管理严格公平，企业管理就三件事，制度、计划、信息化。万达企业管理非常强的是制度，我这个人原来军人出身，比较强调管理制度，万达每个行业每个部门都有一本本的制度，制度要求可操作性，尽量量化。现在要求很简单，一看这个就知道应该怎么办。第二就是讲计划，所有项目开工之前、招商之前有完整的计划。第三个是信息化，把所有计划全部放到信息中心模块里去。说实话，建设商业领域的腐败很多，万达不能例外。所以我尽量想做到规范，用制度用规范来统一大家，所以回答这个问题，华商同学们不能例外，没有优惠。

提问： 今后10 年内中国房地产走势怎么样，国家金融支持不支持，房价会不会跌，我们会不会住不起房子？

王健林： 房地产走势怎么样，我说一个肯定的话，大家可以15 年以后找我。从现在起15 年内房地产不会有大问题，不会有系统性风险，不会崩盘。主要是中国的“ 两化 ”没有完成，一是城市化，中国52% 城镇人口，真实城市发展40%不到，城市人口中2.5      亿人没有户口、没有保障，真实城市化应该首先人城市化，把这些人变成市民。此基础上国家规划每年增加一个点，一个点1 400 万人进城， 城市化按世界各国经验来看，80% 左右城市化进程才放缓，房地产萎缩。发展城市化，中国是52%，离80%，按最低地说，离70% 还有18 个百分点，2 亿人。

还有工业化没有完成。中国炼钢现在六七十亿吨，不到80 亿吨，中国真正完成工业化大概应该要150 亿~200 亿吨钢。从这两方面讲，房地产整体趋势15 年之内肯定没有系统性风险，但是局部风险是有的。就因势而异，看自己判断。城市越大风险越低，城市越小风险越高。

提问：有一个公司说请您做代言人，代言费是多少？

王健林：    不好意思，我不是帅哥也不是美女，风马牛不相及。你真要什么合作发个传真，直接写我收，看能不能合作。所有来信我不是第一个看的。因为每天邀请捐助信就多了去了。他们会做分类，你发传真，网上可以看到我的传真。

提问： 这里一个学员，自己创业，如果能给你50% 固定收益，能不能和他见面聊聊？

王健林：不用给我一分钱，我可以和他聊，提点建议，让他和我助理约。

提问：您怎么看待中国游艇业发展，怎么会想收购海外游艇制造公司？

王健林：全球游艇上千家，最有名的有两个，一个是意大利的，一个是英国的，号称水中的宾利、劳斯莱斯。两个原因，第一，飞机游艇是最大的奢侈品， 奢侈品打造要百八十年历史，这样的奢侈品，有机会买下了不容易。还有和业务有关系，青岛、三亚分别投资建文化旅游区，政府规划要求游艇，各旅游区买十几艘游艇，还不如买工厂合适，我还看好游艇和私人飞机今后在中国的发展。游艇飞机都是高额奢侈品，进口关税45%，如果能在中国造，关税省下来是很大优势。

提问：说10 年以后，您和马云之间有一个赌注，到底谁赢？

王健林：  从去年以来不停被问，说心里话，当时纯粹为了捧中央电视台的场， 我们之前搞了年度经济人物，前四对颁奖，导演临场说比较闷，说你两人逗一逗。怎么逗？赌一赌，这是最主要的原因。实际是玩笑因素更多一些。

第二个，因为我和小马哥，一个正方一个反方要辩论，他代表网络，我只能代表传统经济和商业，我当然说传统商业也是有空间的，也有这方面的意思在。至于谁会赢？我不能说。我说我赢，小马哥今晚不高兴，我说他赢，我觉得不对劲。

提问：未来商业地产发展，养生地产发展方向应注意什么？

王健林： 现在养生地产实际上算度假地产的一部分，养老地产国家推，说你做养生地产不如说做养老地产，很多人对养老地产没有清晰认识，万达自己的商业地产和文化做得比较猛，腾不出手，3 年前我在想是不是考虑进入养老地产。养老业在中国今后，从现在说5~10 年后绝对是大产业。全国20% 的人会是60 岁以上，养老空间大得很。而且养老地产可以协议出让土地，还有一定税收支持， 其实要说把养生改一下，叫养老，弄不好不用公开拍卖，直接签协议拿地。

提问： 万达商业地产模式为实现中国梦加速，近期万达准备在香港上市是否顺利？

王健林：   万达一直以来没有上市，这也让很多人有疑虑，我一直想万达肯定要上市，特别是我的核心产业，包括文化这块，肯定上市。

我自己错过一个机会，以前可以在香港上市的时候，我被澳大利亚一个叫麦格理的投行忽悠了，他说别做IPO（ 首次公开募股）上市，你做信托基金，可以做管理公司，只要控制管理公司就控制整个公司等等，一被忽悠，我放弃IPO，    成立了信托基金。那时香港市场没有这个产品，证监会说第一支一定要批香港本地公司，不能批香港之外，所以香港花一年多时间搞了领汇基金先上市。运气不好。领汇上市后，国家文件禁止民营企业走这个模式，只能重新IPO，又赶上这几年宏观调控，所以这种情况下我们也在思考多种上市方式。我就讲一句话，万达肯定上市，时间不会太远。届时可以清楚看到万达各种财务情况、发展情况。

提问：您对足球怎么看？万达足球队每年投资多少钱？

王健林： 足球怎么样？不怎么的。每年多少钱？ 2 亿元，3 年6 亿元，支持中国足球。以前我搞俱乐部，后来不搞，完全退出。因为领导同志关心，还有体育总局的不断呼吁，我又出来支持中国足球。尽管出了1 比5 的事，总体足球形势看好。刚开始中国足球在亚洲很厉害，曾经在日本干净利索2 比0，那个年代中国就怕一个韩国，后来怕的越来越多。我们多次给有关部门领导建议，不要看眼前成绩，下决心关心青少年，只有把青少年蛋糕做大，足球才能真正上去。

例如韩国只有4 000 万人，六七十万注册青少年球员，中国13 亿人，2011 年注册球员1 万人，不是13 亿人，1 亿人中选1 个，是1 万人中选1 个。我搞足球最火的年代，全国是40 万足球青少年，现在萎缩这么大，如果青少年盘子不大起来，翻身是很难的。

那个时候中国有郝海东，百米跑11 秒多，速度很快，11 秒跑百米又会踢球，现在有吗？真的要关注中国足球，不能指望现在。青少年足球人才100  万人，中国足球一定起来。

提问：您企业各个时期如何融资？

王健林：各个时期如何融资，刚才讲了故事。以前难死了，为了公司什么卑   躬屈膝的事都办过，现在万达已经是中国四大国有银行总行级客户，融资容易一些。

我这个不代表民营企业，民营企业融资难。

提问： 这里有一个问题，代表一些同学的心声。想进入房地产行业，能不能给一些忠告？

王健林： 以前不进，现在想进。现在房地产已经过剩，现在才进来。要进房地产，不要考虑住宅地产，现在住宅地产土地完全拍卖，基本上就是马太效益， 全国90% 的土地被10% 的房地产商拿走了。现在拍卖，你1 亿元，别人2 亿元， 拿的机会都没有。现在进入房地产不要做纯住宅地产，商业地产、工业地产、旅游地产，不如搞养老地产。不需要招牌挂，我建议不要进入房地产市场，因为基本小企业的机会越来越少。为什么香港萎缩到8 大家，几乎资本力量把土地全部弄走，其他公司很少有机会。

今天下午2 小时时间，很高兴和华商同学交流，我第一次出席这个会议，我工作繁忙，时间不多，只能结合我自己的经历谈。不是教科书，不是说教，就是希望交流真实想法。